İçeriğe geçmek için "Enter"a basın

Mağazalar İçerisine Kurulan Kahve Köşeleri İşyeri Birim Fiyatlarını Etkiliyor

Mağazalar içerisine kurulan kahve köşeleri, alışveriş deneyimini yeni bir boyuta taşıyor. Markalar müşteri tabanlarını kahve trendi ile çeşitlendirmeye çalışırken, bu durum satılık ve kiralık işyeri birim fiyatlarını da etkiliyor. Güncel koşullarda İstanbul’da Nişantaşı, birim fiyat kıyaslamasında yüksek bedelleriyle öne çıkarken,  Nişantaşı’nı İstiklal Caddesi ve Bağdat Caddesi takip ediyor. Satılık iş yeri metrekare birim fiyatları 275 bin TL  – 975 bin TL arasında değişirken, aylık kira metrekare birim fiyatları ise 1750 TL – 6500 TL aralığında.

Türkiye’de de hızla artan bu akımı değerlendiren EVA Gayrimenkul Değerleme Değerleme Koordinatörü Serkan Bal, “Giysi mağazalarında alışveriş yaparken veya beyaz eşya dükkanlarında gezerken bir espresso makinesinin sesiyle karşılaşmak artık sıradan bir hale geldi. Aslında bu kültür daha önce ağırlıklı olarak Newyork, Londra ve Milano gibi moda başkenti sayılan şehirlerde 2017-2018 yıllarında alışkanlık haline gelmeye başlamıştı, pandemiyle birlikte hız kazandı. Ülkemizde de yaklaşık son 2 yıldır çok sayıda görmeye başladık. Özellikle İstanbul Anadolu yakasında Bağdat Caddesi, Avrupa yakasında Nişantaşı, İstiklal Caddesi gibi bölgelerde ağırlıklı bir şekilde görüyoruz. AVM içerisinde yer alan mağazalarda da bu sayı her geçen gün artıyor. İçinde bulunduğumuz zorlu ekonomik dönemlerde markaların müşteri tabanlarını kahve trendi ile çeşitlendirmeye çalıştığını görüyoruz.” dedi.

Kahve trendi daha fazla büyüyecek, fiyatlara etki edecek

Online alışverişin yükselişiyle birlikte fiziksel mağazaların kira giderlerini kısmak için kapanmak zorunda kaldıklarını da sözlerine ekleyen Bal, “Fiziksel mağazalar, markalar ayakta kalabilmek ve rekabet gücünü artırmak için ürünlerinden daha fazlasını tüketiciye sunmak zorunda kaldı. Artık ülkemizde de kahve, müşterilere alışverişin ötesinde bir deneyim sunmak ve mağazaların marka sadakatini artırması için seçeneklerden biri oldu. Öyle ki bu trend önümüzdeki yakın gelecekte sadece mağazalar, beyaz eşya dükkanları gibi platformlarda değil mobilya dükkanları, güzellik salonları, gözlük dükkanları, bisiklet mağazaları gibi bir çok meslek dalında da artarak görülmeye başlayacak. Hatta ilerleyen zamanlarda bankaların popüler bölgelerdeki şubelerinin bile bu trende ayak uydurmasını muhtemel görüyoruz.

Kahve trendinin gayrimenkul sektörüne etkisi

Bu gibi trendlerin, zamanla yaya trafiğini artmasıyla birlikte mağazaların bulundukları konumlarda daha yüksek talep ve kira geliri elde etmelerine katkıda bulunacaktır. Aynı zamanda, bölgedeki diğer işletmelerin de çekiciliğini artırarak bölgesel ekonomik canlanmaya hareketlilik getirecektir. Özellikle, vitrin cephesi uzun olan dükkânlar bu avantajdan daha fazla yararlanarak bir adım öne çıkıyor. Dolayısıyla, kahve köşeleri gibi alternatiflerin mağazalara entegrasyonu, zamanla gayrimenkul sektörüne yeni bir dinamizm ve kazanç potansiyeli kazandıracak.

İstiklal Caddesi, Bağdat Caddesi ve Nişantaşı ön planda

İstanbul Anadolu Yakası’nda Bağdat Caddesi, Avrupa Yakası’nda ise Nişantaşı Abdi İpekçi, Valikonağı Caddeleri ve İstiklal Caddesi yer alıyor. Arcanor’un 2023 yılı dijital ayak izi verilerine göre, İstanbul’da yaya trafiği yoğunluğunda açık ara farkla ilk sırayı İstiklal Caddesi alırken, onu Bağdat Caddesi ve Nişantaşı bölgesi takip ediyor. 2023 Yılı içerisinde yaya trafiğinin en hareketli olduğu dönem olarak Ağustos ayı göze çarpıyor. Bu caddelerin popülaritesinin artmasının temel nedenleri arasında çok sayıda yerel ve ulusal markanın varlığı, çeşitli sosyal ve kültürel etkinliklere ev sahipliği yapmaları da bulunuyor.

Nişantaşı’n da satılık metrekare birim fiyatları 550 bin TL ile 975 bin TL arasında değişiyor

Güncel koşullarda Bağdat Caddesi, İstiklal Caddesi ve Nişantaşı’nda satılık ve kiralık işyeri metrekare birim fiyatları kıyaslamasında, Nişantaşı yüksek bedelleriyle öne çıkıyor. Bu durumun başlıca nedeni, cadde uzunluklarının kısa olması ve bölgenin dar bir alanda yoğunlaşması. Sınırlı arz, fiyatların artmasına yol açmaktadır. Nişantaşı’nda satılık iş yeri metrekare birim fiyatları, konum ve cephelerine göre ortalama 550 bin TL ile 975 bin TL arasında değişirken, aylık kira metrekare birim fiyatları ise 2.500 TL ile 6.500 TL arasında değişkenlik göstermektedir. Bölgedeki küçük kullanım alanına sahip iş yerlerinin fazlalığı, birim değer aralığının genişlemesine neden olmaktadır.

İstiklal Caddesi yaya trafiği açısından en yoğunu

İstiklal Caddesinde satılık iş yeri metrekare birim fiyatları 350 bin TL ile 650 bin TL arasında değişmekte olup, aylık kira metrekare birim fiyatları ise konum ve cephelerine göre 1.750 TL ile 4.250 TL arasında farklılık göstermektedir. Bu fiyat aralığı, caddenin popülerliği ve yüksek yaya trafiği ile doğrudan ilişkili. 2023 yılı verilerine göre, İstiklal Caddesi yaya trafiği açısından İstanbul’un en yoğun caddesi olma özelliğini taşıyor. Bu yüksek yaya trafiği, markalar için büyük bir müşteri potansiyeli anlamına gelirken, bununla birlikte de prestij için ilk akla gelen lokasyonlardan biri olmasını sağlıyor.

Bağdat Caddesi’n de satılık iş yeri metrekare birim fiyatları 275 bin TL ile 400 bin TL arasında

Bağdat Caddes ise bu prestijli caddeler arasında Anadolu Yakası’nın göz bebeği diyebiliriz. Bostancı sahilinden başlayarak Kızıltoprak’a kadar uzanan bu cadde, hem gayrimenkul değerleri hem de sosyal yaşam açısından büyük bir öneme sahip. Bağdat Caddesi üzerindeki satılık iş yeri metrekare birim fiyatları 275 bin TL ile 400 bin TL arasında değişiklik göstermektedir. Kiralık iş yerlerinin aylık metrekare birim fiyatları ise konum ve cephelerine bağlı olarak 1.750 TL ile 2.850 TL arasında değişmektedir. Bu çeşitlilik, caddenin sunduğu geniş seçenekler ve fırsatlarla ilişkilidir.

Dükkanların kira bedelleri üzerinden ortalama geri dönüş süresi 160 ile 220 ay

Geçtiğimiz dönemlere kıyasla son yıllarda Bağdat Caddesi’ndeki doluluk oranlarında ciddi bir artış var. Özellikle caddeye doğrudan cepheli iş yerlerinde doluluk oranlarının yükselmesi, işletmelerin bu bölgeye olan ilgisinin artığını gösteriyor. Bağdat Caddesi’nin çok daha uzun bir hatta sahip olması, Nişantaşı ve İstiklal Caddesi gibi diğer prestijli caddelere kıyasla daha fazla iş yeri alternatifi sunabiliyor. Ancak, bu durum cadde boyunca farklılık gösterebiliyor; en yoğun ve popüler bölgeler olan Şaşkınbakkal ve Çiftehavuzlar mevkiinde iş yeri bulmak çok daha zor ve maliyetli olabiliyor. Dükkanların kira bedelleri üzerinden ortalama geri dönüş süresi 160 ile 220 ay arasında. Bu süre, yatırımcılar için önemli bir gösterge olup, ticari gayrimenkul yatırımlarının uzun vadeli getirisini anlamak açısından kritik bir rol oynamaktadır.

Rekabet daha da üst seviyelere çıkacak

Özetle günümüz koşullarında kahve seçeneğinin popüler olması nedeni ile bu konunun üzerinde duruyoruz. Zamanla bu trendi çeşitlendirip farklı alternatifler ile rekabetin daha da üst seviyelere çıkacağını düşünüyoruz. Mağazalar içerisinde Kahve köşeleri vb. alternatiflerin mağazalara entegrasyonunun sadece perakende sektöründe değil, aynı zamanda gayrimenkul sektöründe de önemli bir dinamizm ve kazanç potansiyeli oluşturacaktır. Fiziki mağazalar, online alışveriş seçeneğinin her geçen gün daha da üst seviyelere ulaşması ile birlikte bu süreçle nasıl başa çıkacak ve tüketicilere nasıl alternatifler sunacak bunu da zamanla hep birlikte göreceğiz. “ diyerek sözlerini bitirdi.

 Bağdat CaddesiNişantaşı**İstiklal Caddesi
Kira Birim Değeri Aralığı (TL/m²)*1.750&2.8502.500&6.5001.750&4.250
 
 Bağdat CaddesiNişantaşı***İstiklal Caddesi
Satılık Birim Değeri Aralığı (TL/m²)275.000&400.000550.000&975.000350.000&650.000
* Yalnızca giriş kat iş yeri metrekare birim fiyatları dikkate alınmıştır.
** Nişantaşı bölgesinde küçük kullanım alanına sahip iş yerleri çok fazladır. Bu nedenle birim değer aralığındaki fark yüksektir.
*** Valikonağı Caddesi ve Abdi İpekçi Caddesi referans alınmıştır.